Autor: Ralph Altmann
Auszug aus c't-Magazin 15/00 S.164
© Heinz Heise Verlag
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Wer ein Eigenheim bauen oder kaufen will, tätigt in der Regel die Investition seines Lebens. Ein sorgfältiger Vergleich der Kreditangebote kostet viel Zeit, der Verzicht darauf meistens viel Geld. Das Internet bringt Transparenz in die bisher eher undurchsichtigen Konditionen der Baufinanzierer.
Unterthema: Unser Testfall
Unterthema: Geldbedarf
Unterthema: Geldquellen
Unterthema: Welche Unterlagen sind nötig?
Unterthema: Online-Baufinanzierer (ausgewählte Anbieter)
- Teil 1
Unterthema: Online-Baufinanzierer (ausgewählte Anbieter)
- Teil 2
Unterthema: Glossar
Bitte beachten Sie auch diese Berichtigung!
Langsam, aber sicher erobern die Baufinanzierer auch das Web. Das auf den Internetmarkt spezialisierte Marktforschungsinstitut Forit (www.forit.de) rechnet für dieses Jahr mit Baukrediten in Höhe von 483 Millionen Mark, die über das Internet abgeschlossen oder angebahnt werden. Das entspricht etwa 0,2 Prozent der gesamten Darlehenssumme des privaten Baufinanzierungsmarktes in Deutschland. Doch dieser Markt wächst schnell: Für das Jahr 2004 prognostiziert die Studie, dass bereits 15 Prozent (35 Milliarden Mark) des Gesamtvolumens über das Internet akquiriert werden. Haupttriebkraft für das rasche Wachstum der Online-Baufinanzierung ist der Preisvorteil. Bei einem Abschluss über das Internet können bis zu 0,5 Prozent Darlehenszinsen gespart werden. Über die meist langen Laufzeiten von Hypothekendarlehen gesehen, summiert sich das zu vier- bis fünfstelligen Beträgen.
Die Transparenz, die das Internet ermöglicht, hat den Wettbewerb zwischen den Banken verschärft beziehungsweise überhaupt erst wieder in Gang gebracht. Erstmals können Kunden die Konditionen vergleichen, ohne bei jedem Institut ein stundenlanges Beratungsgespräch führen zu müssen. Auf der anderen Seite reduzieren die Internet-Angebote die Vertriebskosten der Banken. Die Angebote sind standardisiert (für individuelle Wünsche wird auf das Filialnetz verwiesen), Beratung erfolgt konsequent nur per Telefon-Hotline (teilweise rund um die Uhr). Darüber hinaus sorgen Infos und Tipps auf den Webseiten sowie entsprechend gestaltete Abfragemasken für eine gewisse `Vorbildung´ der User, was den Beratungsbedarf reduziert.
Neben den klassischen Hypothekenbanken engagieren sich natürlich die Direktbanken im Online-Finanzierungsgeschäft. Ihr Marktanteil wird laut der erwähnten Forit-Studie künftig auf 20 Prozent wachsen, während die traditionellen Banken und Bausparkassen sich mit 10 Prozent begnügen müssen. Makler werden ebenfalls 20 Prozent für sich verbuchen können. Ganz neu im Geschäft sind so genannte Kreditmarktplätze: spezielle Internet-Gründungen, die Kunden einen Überblick über die Zinsen und sonstigen Konditionen unterschiedlichster Baufinanzierer bieten, Darlehensanfragen an diese weiterleiten und dafür natürlich eine Provision bekommen. Ihr Marktanteil könnte künftig bei der Hälfte des Internetumsatzes liegen.
Um es gleich zu sagen: Eine wirkliche Online-Baufinanzierung gibt es nicht.
Nach wie vor muss nicht nur der Darlehensvertrag auf realem Papier unterschrieben
und per Post versandt werden, es ist außerdem eine ganze Reihe weiterer
Dokumente vorzulegen. Die online abgesandte Darlehensanfrage ist deshalb nicht
viel mehr als eine Absichtserklärung des Kunden - und wird von den Banken
meist auch so behandelt. Bis die nachgereichten Unterlagen von der kreditgebenden
Bank geprüft sind, erfolgt (wenn überhaupt) nur eine vorläufige
Darlehenszusage und meist noch nicht einmal eine Reservierung der Konditionen.
In vielen Fällen war die Reaktion auf unseren online ausgefüllten
und abgesandten Darlehensantrag lediglich eine Standard-E-Mail, in der um die
Einsendung der restlichen Unterlagen gebeten wurde. Auch der Darlehensantrag
selbst muss teilweise noch einmal ausgedruckt und `händisch´ unterschrieben
werden. Der `Marktplatz´ Interhyp AG fordert zwar im Online-Antrag sehr
detaillierte persönliche Informationen ab, auf das versprochene Online-Angebot
warteten wir jedoch vergeblich. Stattdessen kam die genannte Standard-Mail mit
der Bemerkung `Nach Eingang Ihrer Unterlagen wird Ihr persönliches Betreuerteam
sich bei Ihnen vorstellen und Sie anschließend während der gesamten
Antragstellung begleiten.´ Dabei hatten wir doch angenommen, den Antrag
eben gestellt zu haben!
Damit wird die Möglichkeit, den Darlehensantrag online zu stellen, recht fragwürdig. Andere Anbieter reagierten nicht viel besser. Auf der Seite von Dr. Klein & Co. erhält man zwar sofort ein freibleibendes Angebot mit konkreten Konditionen. Auch hier erfolgt aber ein verbindliches Angebot erst nach Eingang aller Unterlagen plus dem unterschriebenen Antrag.
Baufinanzierung-Online antwortete auf die online (und übrigens unverschlüsselt) übersandte `Detailanfrage´ mit einer Mail, die eine unverbindliche Zusage ohne Konditionen und drei Doc-Dateien enthielt - zwei davon Blanko-Formulare für Selbstauskunft und Finanzierungs-Kurzkalkulation. Da fragt man sich, warum man diese Angaben (zumindest einen großen Teil davon) vorher mühsam in den Online-Fragebogen getippt hat.
Anders bei E-Loan, dort bekommt man direkt nach der noch recht pauschalen Anfrage
eine Liste mit Kreditkonditionen mehrerer Banken. Sagt ein Angebot zu, kann
man sofort den Antrag stellen. Dies geschieht in einem nicht besonders gut gestalteten
Online-Formular ohne Rechenfunktionen (alle Objektdaten müssen von Hand
berechnet und summiert werden) und ist deshalb recht langwierig. Eine Speichermöglichkeit
für die Eingaben (was wir für eine Mindestanforderung halten) gibt
es nicht. E-Loan ist damit leider keine Ausnahme.
Um überhaupt ein Angebot zu erhalten, mussten wir bei E-Loan den benötigten
Kredit auf 290 000 Mark kürzen, alle höheren Wünsche wurden wegen
Überschreitung der Beleihungsgrenze (80 Prozent des Beleihungswerts) zurückgewiesen.
Dann aber erhielten wir drei Angebote, eines davon mit Top-Konditionen: 5,87
Prozent nominal, 6,03 Prozent effektiv. Etwas zu denken gaben nur die zahlreichen
Einschränkungen bei der Kreditvergabe dieser Bank.
Bereits am nächsten Morgen meldete sich ein Berater per Telefon und beruhigte uns. Sogar 300 000 Mark Kredit seien möglich, sagte er. Allerdings müsse bei der hohen Beleihung ein Zinszuschlag von 0,15 Prozent erfolgen, also 6,03 Prozent nominal, 6,18 Prozent effektiv. Auch das war noch ein gutes Angebot.
Sicherheitshalber fragten wir aber noch einmal nach dem in den Kreditbedingungen ausgeschlossenen `Holzhaus´. Bei dem ins Auge gefassten Objekt sei der Anbau - etwa 40 Prozent der Grundfläche - aus Holz, gaben wir an. Der Berater erkundigte sich und musste wenige Stunden später absagen. Wegen der `schlechteren Verwertbarkeit´ von Holzhäusern - angeblich ziehen Käufer konventionell Stein auf Stein errichtete Häuser vor - wurde uns der günstige Kredit versagt. Solche Einschränkungen sind keineswegs die Ausnahme (siehe Kasten `Geldquellen´).
Der E-Loan-Berater hätte uns die genannten Konditionen immerhin zwei Wochen
reserviert. Das war ungewöhnlich (und wohl auch nur deshalb möglich,
weil es um einen Kredit der `Hausbank´ Media Kreditbank ging). Ebenfalls
14 Tage reservierte uns die Quelle Bausparkasse die Konditionen für einen
BaufiQuick-Kredit (Sofortgeld in Kombination mit Bausparvertrag). Die meisten
anderen Anbieter sind erst dann zu einer Reservierung von höchstens ein
bis drei Tagen bereit, wenn alle Unterlagen und der unterschriebene Antrag bei
ihnen eingegangen sind. Manche reservieren auch erst ab dem Datum des Darlehensvertrags,
für dessen Unterzeichnung der Kunde dann ebenfalls nur wenige Tage Zeit
hat. Die Interhyp AG lässt ihm sogar nur einen Tag Bedenkzeit nach Kreditzusage
durch die Bank.
Solche Praktiken sind vielleicht aus Sicht der Banken (die sich am Kapitalmarkt
refinanzieren müssen) verständlich, sie entwerten aber leider die
hoch gelobten `Online-Finanzierungen´ zu unverbindlichen Informationsseiten.
Denn da die Zinsen sich oft täglich ändern, ist man als Kunde nun
doch gezwungen, den Darlehensantrag (komplett mit allen notwendigen Dokumenten)
per Post zeitgleich an mehrere Banken und Makler zu senden und sich das beste
Angebot herauszupicken. Dazu ist aber das Internet eigentlich gar nicht nötig.
Das gleiche gilt natürlich für die Anbieter, die auf ihrer Webseite nur ein HTML-Antragsformular oder eine downloadbare PDF-Datei bereithalten, wie Baufinanzierung-Direkt, Geld und Plan (www.geldplan.de) und Kredite-direkt.de. Es muss ausgedruckt, ausgefüllt und ebenfalls mit allen Unterlagen per Post oder Fax eingesandt werden, bevor die Gegenseite ein verbindliches Angebot abgibt.
Trotzdem gestatten die tagesaktuellen Zinsinformationen auf den Webseiten eine erste Orientierung und Vorauswahl. Gut, wenn die Konditionen nicht nur pauschal, sondern in Tableaus für unterschiedliche Vorgaben von Beleihung, Zinsbindung und Tilgung angezeigt werden, wie dies bei Dr. Klein und vielen anderen Anbietern der Fall ist. Noch besser gefiel uns die Konditionen-Seite der Hypovereinsbank, wo sich individuelle Vorgaben machen lassen. Mit `Eintragen´ werden diese in eine Liste übernommen. Damit kann man sich eine eigene Konditionenliste zusammenstellen und speichern oder ausdrucken.
Unbefriedigend ist es dagegen, wenn lediglich mit den `Best-Konditionen´ (meist für fünf Jahre Laufzeit und 60 Prozent Beleihung) geworben wird. Zwar kann man auch in solchen Fällen die individuellen Konditionen ermitteln, doch muss man dafür ein Rechenmodul bemühen oder sogar schon den Darlehensantrag ausfüllen.
Selbstverständlich sollte eigentlich auch sein, dass die Bedingungen mitgeteilt werden, für die die angegebenen Konditionen gelten. Doch oft fehlt schon die Angabe, wie der Beleihungswert ermittelt wird. Zinszuschläge für höhere Beleihungen, Kleinkredite und für Sondertilgungen erfährt man oft nur versteckt oder gar erst auf Nachfrage bei der Hotline.
Fast alle Web-Angebote enthalten Rechenmodule rund um Miete, Kauf und Finanzierung.
Auf den Webseiten von Dr. Klein & Co. findet man eine ganze Reihe solcher
nützlichen Rechner, darunter auch welche zum Vergleich von Angeboten, Tilgungs-
und Laufzeitvarianten.
Fast Standard ist ein Mietrechner, mit dem man zum Beispiel ermittelt, dass
eine gegenwärtige Kaltmiete von 1400 Mark plus prozentuale Steigerung von
drei Prozent jährlich über 20 Jahre das hübsche Sümmchen
von 451 422 Mark ergibt, die man an den Vermieter zahlt. Nach diesem schlagenden
Argument fürs Eigenheim kann man auf der Hypovereinsbank-Seite gleich erfahren,
wie hoch ein Kredit (gleicher Laufzeit) ist, den man auf Basis dieser Miete
aufnehmen könnte. Wegen der Zinsen, die die Bank kassiert, kommt hier natürlich
noch nicht einmal die Hälfte heraus (in unserem Beispiel und bei sechs
Prozent Nominalzins ca. 210 000 DM). Deshalb ist der Einsatz von Eigenkapital
unumgänglich.
Für die Zusammenstellung gibt es ebenfalls Rechenhilfen, entweder als selbstständiges Modul wie bei der Hypovereinsbank oder integriert in den Darlehensantrag wie bei der Advance Bank. Das gleiche gilt für die Ermittlung der Eigenheimzulage, die Ermittlung des monatlichen Überschusses durch Einnahmen-Ausgaben-Vergleich (wichtig für die maximale Höhe monatlicher Ratenzahlungen) und, mit allen diesen Vorgaben, die Berechnung des maximalen Kaufpreises der Immobilie (`Was kann ich mir leisten?´).
Die so genannten Darlehens- oder Finanzierungsrechner funktionieren genau umgekehrt.
Ausgehend vom Preis des gewünschten Objekts inklusive Nebenkosten und dem
verfügbaren Eigenkapital werden die notwendige Darlehenshöhe und die
Beleihungsgrenze ermittelt. Zinsbindungszeit und gewünschte Tilgungsrate
gibt man per Hand ein. Nun ermittelt das Modul anhand der tagesaktuellen Konditionen
Nominal- und Effektivzinssatz und die monatliche Rate. Auf Wunsch wird ein Tilgungsplan
ausgegeben. Alle diese Angaben sind wie gesagt unverbindlich (`freibleibend´
in der Banksprache), denn bis zum Abschluss des Darlehensvertrags können
sich die Zinssätze noch ändern.
Auch der `Darlehensberater´ der Advance Bank ist solch ein Rechenmodul,
das als Java-Applet erst auf den Rechner geladen werden muss. Mit etwa einem
Megabyte ist das Applet ungewöhnlich groß, und auch die Eingabe ist
etwas umständlich. Alle Eingaben lassen sich speichern und werden dazu
(verschlüsselt und passwortgeschützt) auf den Server übertragen.
Hat man alle Eingaben getätigt, erhält man einen Darlehensvorschlag,
der noch individuell angepasst werden kann. Er hat jedoch auch nur informativen
Charakter.
Weil die Konditionentabelle keine Veränderung der Vorgaben gestattet, ist das Hindurcharbeiten durch den Darlehensberater die einzige (und ziemlich umständliche) Möglichkeit, von der Advance Bank individuelle Konditionen und einen Tilgungsplan zu erhalten. Man muss dazu bereits zahlreiche Vermögens- und Objektdaten offen legen. Der nun eigentlich logische Schritt - die Online-Übertragung des ausgefüllten Antrags an die Bank - fehlt jedoch. Stattdessen muss der Antrag ausgedruckt und konventionell zusammen mit weiteren Unterlagen per Post eingesandt werden. Erst nach der Prüfung kann man von der Webseite den konkreten (und nun verbindlichen) Beratervorschlag abrufen und gegebenenfalls per E-Mail annehmen. Die Darlehensrechner und anderen Rechenmodule sind meist nur auf den Webseiten verfügbar. Einen downloadbaren Finanzplaner fanden wir bei Geld und Plan (www.geldplan.de). Wer einen `unabhängigen´ Finanzrechner sucht (der noch weit mehr kann, als Finanzierungen berechnen), der sollte sich das Sharewareprogramm `Zuckers Zaster Experte´ anschauen (www.zuckersoft.de).
Hat man sich über Konditionen und die eigenen Möglichkeiten informiert,
folgt der Darlehensantrag. Oft müssen die Angaben, die man eventuell bereits
vorher im Darlehensrechner gemacht hat, hier jedoch noch einmal eingegeben werden.
Die einfacheren Varianten dieses Formulars lassen auch Rechenfunktionen vermissen,
so dass man selbst Summen extern ermitteln muss.
Besser hat dies beispielsweise die Rheinboden Hypothekenbank gelöst: Nach
Beantwortung der Fragen zum Online-Darlehen erfolgt eine automatische Prüfung
und gegebenenfalls bereits eine Finanzierungszusage. Anschließend wird
man zum Online-Finanzierungsantrag geleitet, wo die Personen- und Objektangaben
zu ergänzen sind. Per Post müssen dann nur noch die Schufa-Erklärung
und die notwendigen Dokumente laut Checkliste nachgereicht werden. Eine Speichermöglichkeit
gibt es hier jedoch leider nicht. Möchte man mit dem Finanzierungsantrag
noch warten, gehen auch die Eingaben zum Online-Darlehen verloren.
Unverständlich umständlich erschien uns die Prozedur, die DG Hyp (www.hypofix.de) dem Kunden abverlangt. Zunächst macht die Langsamkeit des Java-Applets (offenbar mitbedingt durch ein paar bunte animierte Bildchen) das Ausfüllen der Masken zur Qual. Dann verlangt das Programm die Unterzeichnung einer Internet-Nutzungsvereinbarung und das Anlegen einer Schlüssel-Diskette sowie von insgesamt drei Passwörtern(!). Auf Laufwerk C wird (natürlich ungefragt) ein Ordner `hypowelt_formulare´ angelegt. Des Rätsels Lösung: Nach Abschluss dieser Prozedur konnten wir nicht nur die Kreditanfrage online absenden, sondern hatten uns gleichzeitig für die Mitgliedschaft in HypoWelt, dem Online-Banking-Angebot der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank, angemeldet!
Dass ein Java-Applet auch sehr schnell sein kann, zeigt die Deutsche Pfandbriefbank (www.depfa-privat.de). Das Formular ist übersichtlich und gut aufgebaut. Übrigens wird man hier auch darauf hingewiesen, dass während des Ausfüllens die Internet-Verbindung getrennt werden kann. Möglich ist dies auch bei anderen Anbietern - den Geld sparenden Hinweis fanden wir jedoch nur hier. Hat man endlich alles ausgefüllt und den `Senden´-Knopf gedrückt, geht der Antrag elektronisch zum Anbieter. Verschlüsselung (SSL) sollte hier selbstverständlich sein. Wir fanden nur zwei Anbieter (baufinanzierung-online.de, kreditdirekt.de), die die nicht ganz unsensiblen Daten (immerhin legt man seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse offen) unverschlüsselt übertragen.
Gut gefiel uns die Möglichkeit der anonymen Anfrage, wie sie bei Eurohypo, Rheinboden und e-rate angeboten wird. Der Kunde kann zwischen anonymer und personalisierter Anfrage wählen. Vorbildlich e-rate: Man erhält online die gleichen Angebote, im letzteren Fall aber zusätzlich mit Angabe der kreditgebenden Banken. Gegenüber diesen bleibt der Kunde selbst jedoch anonym, bis er den `Kontakt´-Button drückt. Erst dann werden seine persönlichen Angaben zur Kontaktaufnahme an die von ihm gewählte Bank übermittelt.
Nach dem Drücken des Senden-Knopfes erhielten wir sofort eine Empfangsbestätigung
auf der Web-Seite und meist etwas später auch eine Standard-E-Mail. Die
Bank beziehungsweise der Vermittler meldete sich telefonisch oft noch am gleichen
Tag, in der Regel innerhalb von 24 Stunden. Verbindliche Konditionenzusagen
waren jedoch, wie schon erwähnt, die Ausnahme. Kreditzusagen geben die
Banken sowieso erst nach Prüfung aller Unterlagen.
So beschränkte sich das Telefonat meist auf die Klärung von Fragen
wie Sondertilgung, der Möglichkeit der Abwicklung von KfW-Krediten und
der eigenen Bonität.
Hier wurde teilweise deutlich, dass die Online-Angebote für Kunden gedacht sind, die genau wissen, was sie wollen (oder sich vorher haben beraten lassen), und unproblematische Kreditwünsche haben. Allein die Fragen nach KfW-Kredit und Einbindung der Eigenheimzulage veranlassten den Berater der Deutschen Genossenschafts-Hypobank zur Einschätzung, wir wären `kein Internet-Kunde´ und zum Rat, uns an eine Filiale zu wenden (wo die günstigen Internet-Konditionen allerdings nicht gelten).
Eine vorläufige Zusage mit freibleibenden Konditionen erhielten wir neben Rheinboden auch von Eurohypo, von denen nach zwei Stunden ein (per E-Mail als PDF-Datei übermitteltes) Angebot vorlag. Während der Rheinboden-Darlehensrechner `unpassende´ Eingaben (wie zu hohe Beleihung) sofort zurückgewiesen hatte, waren diese von Eurohypo akzeptiert worden. Im Angebot war unser Darlehenswunsch nun jedoch ohne Kommentar auf 153 500 Euro zurechtgestutzt (etwa 80 Prozent unseres angegebenen Kaufpreises).
Auch die Quelle Bausparkasse hatte unseren Online-Antrag bereits beim Ausfüllen zurückgewiesen, weil die Beleihungshöchstgrenze überschritten war (wo die liegt, ließ sie jedoch im Dunkeln). Erst nachdem wir eine zusätzliche Sicherheit von 55 000 Mark eingetragen hatten, erfolgte die Zusage.
Nach Absendung erhielten wir umgehend eine Mail mit der Aufforderung, die zusätzlichen Unterlagen einzusenden, denn vorher könne keine weitere Bearbeitung erfolgen. Obwohl wir das versäumten, lag einen Tag später ein Brief mit einem konkreten BaufiQuick-Angebot im Briefkasten.
Einmalig unter den Internet-Angeboten: Die Konditionen blieben uns 14 Tage lang reserviert. Zugegriffen hätten wir allerdings wahrscheinlich trotzdem nicht, denn die hohe Abschlussgebühr (die im Vergleichs-Effektivzins übrigens nicht erscheint) machten das Darlehen gegenüber einem Annuitätenkredit annähernd gleicher Konditionen unterm Strich erheblich teurer.
Zum Internet-Service gehören, neben den schon erwähnten Rechnermodulen,
Basisinformationen zu Themen rund um die Finanzierung und oft auch ein Glossar
oder Fachlexikon. Auch hier ist die Qualität recht unterschiedlich. Die
Advance-Bank bietet auf den Überblick-Seiten nichts als unverbindliche
Phrasen und auch sonst keine thematisch geordneten Informationen zur Baufinanzierung.
Lediglich das Lexikon ist brauchbar.
Andere Anbieter stellen mehr oder weniger umfassende FAQs auf ihre Webseiten.
Gut gefielen uns die Info-Seiten von Dr. Klein & Co. sowie das Expertenforum
und der `Meinungsmarktplatz´ von e-rate.
Wer sich Zeit zum Durchforsten mehrerer Internet-Angebote nimmt, findet alle wichtigen Informationen rund um die Finanzierung - und noch viel mehr: Neben Entscheidungshilfen gibt es Tipps zum Steuern sparen, zum ökologischen Bauen, zum Umgang mit Handwerkern oder zur optimalen Badeinrichtung (mit 3D-Planungsprogramm auf der Quelle-Website).
Parallel zum Internet-Angebot betreiben fast alle Online-Finanzierer Telefon-Hotlines. Oft handelt es sich um kostenfreie 0800er oder günstige 01802er Nummern (12 Pfennig pro Anruf). Die Hotlines der Quelle Bausparkasse und von Creditweb sind sogar rund um die Uhr besetzt. Mit der Hotline der Genossenschafts-Hypobank (dghyp.de) kann per Chat oder Internet-Telefonie (NetMeeting) gesprochen werden, was Vorteile hat, wenn man nur eine Telefonleitung besitzt und gleichzeitig Zugriff auf die Internetseite benötigt.
Auf immer mehr Webseiten kann man sich für die Zusendung aktueller Konditionen per E-Mail eintragen. Wirklich nützlich ist diese Dienstleistung jedoch nur, wenn das Konditionenangebot auch wirklich auf die eigenen Finanzierungs-Eckdaten zugeschnitten ist, wie dies beispielsweise beim `Zinsradar´ von Interhyp der Fall ist.
Empfehlenswert für alle, die günstiges Baugeld suchen, ist die Website
www.baugeld-vergleich.de. Angebote kann man hier nicht anfordern, doch die Zusammenstellung
von tagesaktuellen Konditionen samt Kreditbedingungen und anderen Informationen
zu 200 Baufinanzierern sucht ihresgleichen.
Hier findet man auch Informationen, die man auf den originalen Webseiten der
Anbieter lange suchen muss oder die dort gar nicht auftauchen. Einige davon
sind ebenfalls in Listenform zusammengestellt, so die Anbieter von KfW-Darlehen,
Tilgungsaussetzungen und Versicherungsdarlehen.
Ein Baugeld-Index zeigt den Verlauf des täglich günstigsten Effektivzinses. Solche Zinsentwicklungskurven sind auch für alle Anbieter einzeln verfügbar. Die Konditionen werden täglich aus den Internet-Seiten der Anbieter ausgelesen. Berücksichtigung finden nur Konditionen, die nicht älter als zwei Tage sind.
Selbstverständlich gelangt man per Link von einem interessanten Listeneintrag direkt zu den Webseiten des Anbieters.
Ebenfalls auf den Seiten enthalten sind Rechner zum Vergleich zweier Konditionen. Ein Newsticker ist in Planung.
Aktuelle Konditionenvergleichslisten finden sich unter anderem auch unter www.fmh.de und www.baunetz.de. Über www.zinsentwicklung.de gelangt man zu einer Liste von solchen Hypothekenbestenlisten mit Qualitätsbewertung.
Der Online-Finanzierungsmarkt `boomt´, wie man so schön sagt: Fast
täglich kommen neue Internet-Angebote hinzu. Bekannte Anbieter schaffen
sich Ableger, wie Dr. Klein mit der `Hypothekenbörse.de´. Und eine
Fusion gibt es ebenfalls zu vermelden: Creditweb fusioniert mit Bau Fi direkt.
Auch das fast identische Internet-Angebot von Creditweb und Finanzscout 24 (www.finanzscout.de)
ist kein Zufall, beide Anbieter kooperieren miteinander.
Oft ist zwar das Wörtchen `Online´ nur ein Feigenblatt für ein
durchweg konventionell und schriftlich abzuwickelndes Geschäft, doch zumindest
die aktuellen Konditionen kann man online vergleichen. Aber auch das kann angesichts
der Vielzahl der Anbieter und unterschiedlicher Kreditbedingungen ganz schön
mühsam sein.
Die veröffentlichten Best-Konditionen lassen kaum Schlüsse auf die Konditionen bei den eigenen Kreditwünschen zu - da kann die Hitliste völlig anders aussehen, und es müssen noch nicht einmal die Online-Finanzierer die Nase vorn haben.
Makler und Marktplätze bieten ebenfalls nicht die Gewähr, das beste Angebot zu finden, denn keiner hat das gesamte Angebot an Kreditgebern auf seiner Palette. Um das selber Suchen und Vergleichen kommt man leider nicht herum. Eine gute Hilfe können dabei Vergleichslisten wie Baugeld-Vergleich.de sein.
Und auch für Internet-Finanzierung gilt: Verhandeln ist möglich und kann die Konditionen verbessern. Wenn Sie beispielsweise eine deutlich bessere Bonität, niedrigere Beleihung oder höhere Tilgung anbieten können, als in den Pauschal-Konditionen der Banken zugrunde gelegt wird, sollten Sie die auch ins Spiel bringen. Die Internet-Angebote selbst konnten uns in den meisten Fällen nicht überzeugen. Unglücklich aufgebaute und schwerfällige Eingabemasken, fehlende Rechenfunktionen und Speichermöglichkeiten sind eher die Regel als die Ausnahme. Mindestens zwei Anbieter wollten ihre Webseiten zum Erscheinungstermin dieses Heftes aber bereits verbessert haben. Wie gesagt: Es ist alles im Fluss. (anm)
Wir baten die Anbieter - soweit online möglich - um ein Finanzierungsangebot
für den Kauf eines 1988 erbauten Einfamilienhauses in den neuen Bundesländern.
Der Kaufpreis beträgt 385 000 Mark. Der Makler verlangt - im Berliner Umland
nicht unüblich - sechs Prozent Gebühr, inklusive Mehrwertsteuer sind
dies 6,96 Prozent oder 26 796 Mark. Zusammen mit geschätzten Notar- und
Grundbuchkosten von 1,5 Prozent und der Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent) ergeben
sich damit Nebenkosten von 46 046 Mark und ein Gesamt-Geldbedarf von 431 046
Mark.
Dachten wir anfangs, mit 100 000 Mark Eigenkapital weit im `grünen Bereich´
zu liegen, so erwies sich dies angesichts der hohen Nebenkosten schnell als
Illusion. Denn ein Kreditbedarf von 431 000 - 100 000 = 331 000 Mark liegt nur
um 14 Prozent unter dem Kaufpreis. Eine Beleihung von 86 Prozent liegt jedoch
für die meisten Banken bereits über der Schmerzgrenze. Und dabei ist
der Sicherheitsabzug von 10 bis 20 Prozent, den die Banken bei der Ermittlung
des Beleihungswertes meist vornehmen, noch nicht einmal berücksichtigt.
Nimmt man einen Beleihungswert von 327 250 Mark (85 Prozent des Kaufpreises) an, beträgt die gewünschte Beleihung bereits über 101 Prozent. Kein ganz einfacher Fall also. Die meisten Anbieter wiesen denn auch gleich nach dem Ausfüllen des Online-Darlehensantrags darauf hin, dass wegen der hohen Beleihung die Bearbeitung etwas länger dauern könne - wenn sie denn nicht den Antrag von vornherein ablehnten.
Um nach Ablauf der Zinsbindung (10 Jahre) nicht auf einem kaum kleiner gewordenen Schuldenberg zu sitzen, wünschten wir eine Tilgung von mindestens zwei Prozent. Außerdem wünschten wir die Einbindung der Eigenheimzulage als Sondertilgung. Alternativ - und in unserem Fall günstiger - wäre die Vorfinanzierung der Eigenheimzulage (Eigenheimzulagekredit) gewesen, weil dies den Hypothekenkredit (und damit die kritische Höhe der Beleihung) um 8 × 2500 = 20 000 Mark reduziert hätte. Einige Kreditgeber bieten solche Kredite auf ihren Webseiten an, dezidiert hingewiesen wurden wir auf diese Alternative jedoch nicht.
Wer Geld leihen will, dessen Bonität muss stimmen. Wir statteten unsere Testfamilie (Ehepaar mit einem Kind) mit einem Nettoeinkommen von 6000 Mark aus, hinzu kommen 270 Mark Kindergeld. Die bisherige, künftig wegfallende Miete beträgt 1400 Mark (kalt). Viele Banken setzen pauschale Lebenshaltungskosten in Abhängigkeit von der Familiengröße an, für eine dreiköpfige Familie wie in unserem Fall meist 2500 Mark. Wo die Ausgaben konkret abgefragt wurden, gingen wir mit 3200 Mark sogar darüber hinaus. Bleiben als Überschuss (inklusive Kaltmiete) 3070 bis 3770 Mark, die für Ratenzahlungen zur Verfügung stehen. Bei den gegenwärtig noch niedrigen Zinsen erfordert unser Wunschkredit bei zwei Prozent Tilgung monatliche Raten von unter 2300 Mark, eine noch höhere Tilgung wäre also vorstellbar. Allerdings sollte der Überschuss nicht völlig aufgezehrt werden. Viele Banken bestehen auf einer Sicherheitsreserve.
Das eigene Heim kostet Geld - meist viel mehr, als man auf den ersten Blick vermutet. Andererseits ist der Wegfall der monatlichen Mietzahlungen eine Ersparnis, mit der sich oft schon ein großer Teil des Kapitalbedarfs finanzieren lässt. Langfristig gesehen rentiert sich `Kauf statt Miete´ fast immer. Die rechnerische Rendite für das Kapital, das man in das eigene Heim investiert, schlägt sogar relativ gut verzinste Anleihen und Aktien.
NebenkostenBeleihungsgrenze
Im Gegenteil: Die Banken sind sehr auf Sicherheit bedacht. Falls der Kunde zahlungsunfähig
wird, wollen sie ihr Geld möglichst rasch und ohne Abstriche aus dem Verkauf
oder der Zwangsversteigerung des Objekts zurückerhalten. Da sich beim Wiederverkauf
selten der Bau- oder Kaufpreis erzielen lässt, wird ein so genannter Beleihungswert
angesetzt. Er liegt in der Regel zwischen 80 und 90 Prozent des Kaufpreises.
Doch auch dieser Beleihungswert wird meist nicht vollständig finanziert.
Die besten Konditionen erhält man bei Darlehenswünschen bis zu 60
Prozent des Beleihungswerts (also zwischen 51 und 54 Prozent des Kaufpreises).
Kredite mit höheren Beleihungsgrenzen versehen die Banken meist mit Zinsaufschlägen
zwischen 0,05 und 0,3 Prozent (nominal). Bei 80 Prozent ist oft ganz Schluss.
Insbesondere reine Hypothekenbanken dürfen laut Gesetzgeber keine Kredite
mit höherer Beleihung vergeben.
Einige Kreditinstitute vergeben jedoch auch Darlehen bis zu 110 Prozent des Beleihungswerts, was 100 Prozent des Kaufpreises entspricht. Voraussetzung ist eine hervorragende Bonität des Kunden und/oder weitere Sicherheiten. Eine Eintragung des Darlehens als erstrangige Grundschuld ins Grundbuch ist bei allen übers Internet vermittelten Hypothekenkrediten unbedingte Voraussetzung.
Kredit-Nebenkosten
Auch das Darlehen selbst verursacht neben Zins und Tilgung Kosten, die man nicht
unterschätzen sollte. Während Bearbeitungs- und Kontoführungsgebühren
bei Online-Baukrediten die absolute Ausnahme sind, verlangen einige Kreditgeber
nach wie vor Schätz- oder Wertstellungskosten für die von ihnen vorgenommene
Wertermittlung. Ein aktuelles Wertgutachten, das der Kunde beibringt, kann -
muss aber nicht - diese Kosten ersparen. Sie liegen zwischen 0,2 und 0,3 Prozent
der Kreditsumme.
Weitere Kosten fallen an, wenn der Kredit zur Auszahlung bereitliegt, jedoch
noch nicht (zum Beispiel wegen ausstehender Eintragung der Grundschuld) abgerufen
werden kann. Die Banken berechnen Bereitstellungsgebühren von durchschnittlich
0,25 Prozent im Monat. Wichtig ist, ab wann diese Gebühren anfallen: Standard
ist der dritte Monat nach Bereitstellung, einige Institute verzichten jedoch
auch drei oder sogar vier Monate lang auf diese Gebühr. Auch die Kreditauszahlung
in Teilbeträgen (beispielsweise abhängig vom Baufortschritt) kann
zusätzliche Gebühren verursachen.
Finanzieren Sie das Eigenheim mit einem Bausparvertrag, kommt die Abschlussgebühr (ca. 1 - 1,6 Prozent) hinzu. Sie ist im Effektivzins nicht enthalten - Vorsicht also bei Vergleichen der Effektivzinsen von Bauspar- und Annuitätenkrediten.
Zinsbindung
Auch der Zeitraum der Zinsbindung kostet Geld: Je länger, desto teurer
wird im Allgemeinen der Kredit. Bei den gegenwärtig niedrigen Zinsen sind
längere Zinsbindungsfristen zu empfehlen. Falls die Zinsen später
doch noch weiter sinken oder man plötzlich das Geld für die sofortige
Tilgung des Kredits zur Verfügung hat, ist die lange Bindung jedoch von
Nachteil. Innerhalb der Zinsbindungsfrist werden üblicherweise keine Sondertilgungen
akzeptiert.
Also nach Möglichkeit Sondertilgungen vereinbaren - oder den Kredit gleich
für wesentlich länger als zehn Jahre abschließen. Denn nach
zehn Jahren steht dem Kunden nach §609a BGB ein permanentes Sonderkündigungsrecht
zu. Man geht also kein Risiko ein, profitiert jedoch eventuell vom festgeschriebenen
Zins, wenn die Marktzinsen nach zehn Jahren darüber liegen.
Annuitätendarlehen
Langfristiges Bankdarlehen, das über eine Grundschuld (Hypothek - deshalb
auch Hypothekendarlehen) abgesichert und in festen Monatsraten zurückgezahlt
wird. Diese setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit
wachsender Tilgung fällt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt.
Vereinbart wird eine Anfangstilgung (ein, zwei oder mehr Prozent, auch Bruchteile
möglich), die zusammen mit dem Nominalzins die Laufzeit des Kredites bestimmt.
Meist wird eine Zinsbindungszeit von fünf, zehn oder mehr Jahren vereinbart,
in der der Nominalzins unverändert bleibt.
Bauspardarlehen
Kombination aus Spar- und Darlehensvertrag. Nach der Ansparung eines Mindestguthabens
in einer Sparphase von beispielsweise sieben Jahren erwirbt der Bausparer das
Anrecht auf ein zinsgünstiges Darlehen. Zins und Raten bleiben über
die gesamte Laufzeit gleich. Der Darlehenszins ist oft deutlich günstiger
als der anderer Kredite, jedoch ist auch der Ansparzins relativ niedrig, wodurch
sich dieser Vorteil relativiert. In der gegenwärtigen Niedrigzinsphase
kommt man mit Bausparverträgen deshalb nicht billiger weg als mit Annuitätenkrediten.
Es bleiben jedoch einige andere Vorteile: Zinszuschläge für höhere
Beleihungen und `Kleinkredite´ entfallen, das Darlehen wird an nachrangiger
Stelle im Grundbuch abgesichert und Sondertilgungen oder eine komplette Rückzahlung
sind jederzeit möglich.
Bauspardarlehen können auch zur Sofortfinanzierung eingesetzt werden, dann
streckt die Bank die Ansparsumme vor. Solche Offerten gibt es zum Beispiel von
der Quelle Bausparkasse unter dem Namen BaufiQuick. Zu beachten ist, dass die
Abschlussgebühr in Höhe von 1,6 Prozent dann auf die gesamte Darlehenssumme
zu entrichten ist (Ansparsumme plus sofort ausgezahltes Darlehen). Diese Gebühr
taucht im Effektivzins, den die Bausparkassen für die Gesamtlaufzeit angeben,
nicht auf. Berücksichtigt man sie, würde der Effektivzins um 0,2 bis
0,3 Prozent steigen.
Versicherungsdarlehen
Eine Kombination aus tilgungsfreiem Darlehen und Kapitallebensversicherung.
Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt nach dem Ablauf (12 bis 30 Jahre)
auf einen Schlag aus der Ablaufleistung. Wegen diverser Risiken (Zinsentwicklung,
Höhe der Ablaufleistung) ist diese Art der Finanzierung jedoch meist ungünstiger,
zumindest weniger durchschaubar als andere Arten. Lediglich Vermieter haben
zur Zeit noch Vorteile: Sie können über viele Jahre die Kreditzinsen
von den Steuern absetzen, während die Ablaufleistung der Lebensversicherung
bislang noch nicht besteuert wird. Ob das aber in einigen Jahren auch noch so
sein wird, ist zumindest zweifelhaft.
Eigenheimzulage
Der Trend zum eigenen Nest wird vom Staat mit kräftigen Zuschlägen
gefördert. An erster Stelle steht die Eigenheimzulage. Wer baut oder ein
Eigenheim kauft, hat einmal im Leben Anspruch auf einen Zuschuss von 40 000
Mark (Neubau oder nicht mehr als zwei Jahre altes Objekt) beziehungsweise 20
000 Mark (gebrauchtes Objekt). Das Geld wird in acht Jahresraten ausgezahlt.
Hinzu kommen Kinderzuschläge von 1500 Mark jährlich für jedes
im Haushalt lebende Kind, für das Kindergeld gezahlt wird.
Günstig ist, wenn solche regelmäßigen Zahlungen gleich als vereinbarte
Sondertilgungen in die Finanzierung mit einbezogen werden können - sie
vermindern die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, ohne dass sich die monatliche
Rate erhöht. Sondertilgungen bieten jedoch nicht alle Banken an, und wenn,
dann oft nur mit einem Zinszuschlag. Alternativ ist es jedoch meist möglich,
einen so genannten Eigenheimzulagekredit aufzunehmen. Dabei wird die Zulage
sofort in voller Höhe ausbezahlt - allerdings von der Bank. Sie holt sich
den Kredit in den folgenden acht Jahren aus den jährlichen Raten der Eigenheimzulage
zurück. Der Kreditnehmer zahlt nur die Zinsen. Auch die kann man `sparen´,
wenn sowohl Zins als auch Tilgung aus den jährlichen Zahlungen bestritten
werden. Allerdings ist der Kredit dann natürlich niedriger als die Zulage.
Solch ein Eigenheimzulagekredit vermindert den Hypothekenkredit und kann damit
helfen, die Beleihungsgrenze einzuhalten.
KfW-Kredit
Die Leistungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (www.KfW.de) müssen
zweckgebunden eingesetzt werden, zeichnen sich aber durch konkurrenzlos günstige
Konditionen aus. Weil ihre Abwicklung jedoch komplizierter und etwas langwieriger
ist, werden sie im Zusammenhang mit Online-Finanzierungen kaum angeboten. Es
gibt zur Zeit vier Programme: `Junge Familie´, `CO2-Minderung´,
`Erneuerbare Energien´, `Wohnraum-Modernisierung´.
Weitere Förderungen
Wer einen Bausparvertrag abschließt, hat ein Anrecht auf Wohnungsbauprämie
und Arbeitnehmersparzulage - zusammen knapp 200 Mark pro Jahr und Person. Die
Einkommensgrenzen sind hier jedoch recht niedrig. Weitere Förderprogramme
gibt es auf Länderebene. Eine gute Übersicht aller Förderer und
Förderprogramme ist unter www.wohnungsbaufoerderung.de zu finden.
Eigenkapital
Wer arm ist, muss weiter Miete zahlen - ohne Eigenkapital geht, trotz staatlicher
Förderung, bei der Baufinanzierung meist gar nichts. (Ausnahme: Manche
Bundesländer bieten spezielle Eigenkapitalhilfen für kinderreiche
Familien an.) Das Eigenkapital sollte sich auf mindestens 20 Prozent der Kosten
belaufen, heißt es stets. Doch das ist meist noch viel zu wenig, wie auch
unser Testfall zeigt. Damit bekommt man bei vielen Banken noch nicht einmal
einen Kredit, weil der oberhalb der Beleihungsgrenze liegen würde. Auf
jeden Fall muss man mit deutlich schlechteren Konditionen rechnen.
Nicht nur aus diesem Grund ist es angebracht, alle `stillen Reserven´
aufzulösen. Selbst `sehr gut´ angelegte Gelder bringen unterm Strich
meist weniger Rendite, als wenn sie zur Verringerung des Hypothekenkredits angelegt
werden. Man darf sich da von Zinssätzen nicht täuschen lassen. Gut
verzinste Bundesanleihen und andere Papiere, deren Verzinsung nominal über
den Hypothekenzinsen liegt, haben derzeit auch einen hohen Wiederverkaufswert.
Dieser ergibt zusammen mit eingesparten Hypothekenzinsen eine Rendite, die meist
deutlich über der liegt, die man erzielt, wenn man das Papier bis zum Fälligkeitstermin
hält.
Beschränkungen
Da wie gesagt die Sicherheit für Banken an erster Stelle steht (zumindest
bei den kleinen Kunden...), haben sie ein Auge auf die spätere Verwertbarkeit
des beliehenen Objekts. Immobilien, die sich erfahrungsgemäß schlecht
verkaufen lassen, werden deshalb gar nicht oder nur zu deutlich schlechteren
Konditionen beziehungsweise nur bis zu einer geringeren Beleihungsgrenze beliehen.
Schlechter gestellt sind Erwerber von Einzimmer-Eigentumswohnungen und solchen
bis 50 m2 Wohnfläche, Holzhäusern, Plattenbauwohnungen und -häusern,
Häusern, die unter Denkmalschutz stehen, und Sanierungsobjekten. Einschränkungen
gibt es auch bei Fertighäusern (nur bestimmte Anbieter). Und manche Banken
geben nur an Arbeitnehmer Darlehen, Selbstständige bleiben außen
vor.
Kopien der folgenden Unterlagen sollten Sie für Ihren Finanzierungsantrag bereithalten:
| Institut | Advance Bank | HypoVereinsbank | Rheinboden | Eurohypo | Dt. Genossenschafts-Hypobank | eXtrahyp (ehem. baufinanz directservice) | DePfa Privat | Quelle Bausparkasse | BHW | Dr. Klein | BauFinanzierung.direkt | Baufinanzierung Online |
| URL | www.advance-bank.de | www.hypovereinsbank.de | www.rheinboden.de | www.eurohypo.net |
www.dghyp.de |
www.extrahyp.de (www.baufinanz-directservice.de) |
www.depfa-privat.de | www.quelle-bausparkasse.de | www.bhw.de | www.dr-klein.de www.eBauFi.de |
www.baufinanzierung-direkt.de | www.baufinanzierung-online.de |
| Mutterhaus bzw. Anzahl der Partner | Deutsche Hyp (Dresdner Bank) | HypoVereinsbank | Rheinboden Hypothekenbank | Deutsche Bank | DG Hyp | Rheinhyp (Commerzbank) | DePfa Bank AG BauBoden | Schickedanz-Gruppe | BHW Holding AG | Makler, ca. 21 | Makler, k. A. | Makler, k. A. |
|
aktuelle Konditionen am 30. 6. (200 000, 1 % Tilgung, 10a, 60 %) |
6,012 / 6,18 | 6,21 / 6,39 | 5,98 / 6,15 | 6,09 / 6,27 | 6,375 / 6,57 | 6,04 / 6,21 | 6,07 / 6,24 | 6,05 / 6,22 (Annuitätenkredit) | 6,2 / 6,42 (Annuitätenkredit) | 5,91 / 6,08 | 5,98 / 6,15 (am 27. 6) | 6,27 / 6,45 |
| Kreditbedingungen | ||||||||||||
| Darlehenshöhe (in Mio DM) | 0,1-2 | 0,1-1 | 0,2-1 | 0,1-1 | 0,05-1 | 0,1-1 | 0,1-1 | 0,1 bis unbegrenzt | ab 0,02 | 0,2 bis unbegrenzt | ab 0,2 | ab 0,1 |
| evtl. Zinszuschlag | 0,02-0,06: +0,6% | |||||||||||
| 0,06-0,3: +0,1% | ||||||||||||
| 0,1 bis unbegrenzt | ab 0,05 | 0,1-1,5 | 0,1-1 | < 0,2: +0,1% | bankabhängig | ab 0,1: +0,15% | ab 0,15: +0,1% | |||||
| Zinsfestschreibung (Jahre) | 3-20 | 5-20 | 5-20 | 2 bis gesamte Laufzeit | 1-20 | 2-35 | 5-15 | 5-10, var. BafiQuick bis 33 | 5-15 | 5-20 | 5-20 | 2-20 |
| Beleihungsgrenze (in % vom Beleihungswert) | 90 % | 100 % | 80 % | 80 % | 90 % | 100 % | 90 % | ca. 100 % | 80 % | 80 % | 80 % | |
| > 60 % v. Kaufpreis: + ca. 0,1 % | > 60 %: +0,2 % | > 60 %: + 0,03 % | > 60 %: +0,05 %, > 65%: +0,1 % | > 80 %: +0,1 % | > 60 %: +0,125 % | > 60 %: +0,1 % | > 60 %: +0,1 % | |||||
| > 70 %: +0,15 %, > 80 %: +0,2 % | ||||||||||||
| Beleihungswert (% vom Kaufpreis/Objektwert) | 80 % | 100 % | 90 % | 100 % | 90 % | 90 % | objektabhängig | 80 % | 80 % | 85-90 % | ca. 90 % | bis 100 % |
| Disagio | + | + | - | auf Anfrage | - | möglich | + | möglich | + | + | - | bankabhängig |
| Sondertilgungen (ST) (% der Darlehenssumme) | + | ab 4000 bis 5 % | Eigenheimzulage | ab 10 000 | + bei 1 % Tilgung | produktabh. ab 5000 p. a. | 5-10 000 p. a. als Option | bis 3-mal max. 10 % | bis 5 % | + | 5000 p. a. ab 150 000 | bankabhängig |
| evtl. Zinszuschlag | mit Zinsaufschlag | (ca. 0,06 % Aufschlag) | bis 10 % p. a. für +0,1% | (+0,1 % ab 2 % Tilgung) | für 0,0-0,1 % Zuschlag | |||||||
| Eigenheimzulage als Tilgung | als ST | + | + | - | auf Anfrage | + | als ST | + | - | als ST | + | bankabhängig |
| KfW-Darlehen | - | - | - | Junge Familie | auf Anfrage | JungeFamilie, CO2, Modern. | in der Regel alle | + | - | bankabhängig | + über Partner | bankabhängig |
| Schätzkosten/Bearbeitungsgebühren | -/- | -/- | -/- | -/- | -/- | -/- | -/- | -/- (Bausparvertrag: 1,6%) | 0,2% /- (außer Bausparvertr.) | -/- | -/- | -/- |
| Bereitstellungszins pro Monat | variabel | 0,25 % ab 3. Monat | 0,25 % ab 3. Monat | 0,25 % ab 3. Monat | 0,25 % ab 3. Monat | 0,25 % (3 bis 12 Monate frei) | 0,25 % ab 5. Monat | 0,25 % ab 3. Monat | 3 % ab 3. Monat | 0,25 % ab 100. Tag | 0,25 % ab 4. Monat | 0,25 % ab 4. Monat |
| Konditionenreservierung (Tage) | 7 (ab Prüfung) | 3 (ab Zusage) | 5 ab Online-Antrag | bis 8 ab Vertrag | 10 ab Vertragszusage | - | - | 14 Tage ab Angebot | 3 | 3 Tage ab verb. Angebot | 5 Tage ab vollständiger Antrag | bankabhängig |
| Internet-Optionen | ||||||||||||
| tagesaktuelle Konditionen | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + | + |
| Online-Finanzierungsberechn. mit indiv. Angaben/auch offline | +/- | +/ + | +/- | +/- | +/ + | +/ + | +/ + | +/- | - | +/ nur eBaufi | +/- | -/- |
| Ergebnisse speicherbar | + auf Server | - | - | Cookie | Festplatte | in Vorbereitung | + auf Server | - | - | + (Cookie) | - | - |
| weitere Rechenmodule | Mietrechner, Grenzsteuersatz | Mietrechner, max. Kaufpreis, u. a. | Mietrechner, max Kaufpreis | Mietrechner, max. Kaufpreis, Eigenheimzulage, Haushaltskosten u. a. | Mietrechner | Mietrechner, max. Kaufpreis, u. a. | - | max. Kaufpreis, | Mietrechner | Mietrechner, Vergleichsrechner, Zinswaage, Kreditrechner u. a. | Tilgungsplan, Vergleichsrechner | - |
| anonyme Online-Anfrage | - | - | + | + (E-Mail) | - | in Vorbereitung | - | - | - | - | - | - |
| Online-Kreditantrag | - | + | + | + | + | in Vorbereitung | + | + | pauschal | - | - | + |
| Verschlüsselung | + | + | + | + | + | optional | + | geplant | + | + | - | - |
| Antwort online | + | + | + | per E-Mail 24 h | + (24 h) | in Vorbereitung | - | - | - | |||
| Basisinfos, Glossar | -/ + | +/ + | +/ + | +/ + | +/ + | +/ + | +/- | - | +/- | +/ + | +/ + | - |
| Immobilienbörse | - | + | - | - (nur Spanien) | + | - | - | + | Immopool | www.wohnungsbauunternehmen.de | - | - |
| Konditionen-Abo (E-Mail) | - | in Vorbereitung | - | - | - | - | - | Newsletter | - | + | + | - |
| Besonderheiten | EHZ-Darlehen, Forward-Darlehen | - - | nur Objekte jünger als 25 Jahre | Euro-Eingabe, EHZ-Darlehen | Beratung über Internet-Telefonie | Vorfälligkeitsrechner | Forward, u. a. Darlehen über Berater | Bauspardarlehen, BaufiQuick, EHZ-Darlehen | Bauspardarlehen | Sonderkontingente, Infos zu Förderprogrammen | EHZ-Darlehen | - |
| Beratung telefonisch/per Chat | +/- | +/- | +/- | +/- | +/ + | +/- | +/- | +/- | +/- | +/- | +/- | -/- |
| Hotline | 0 18 03/33 00 00 | 0 18 02/87 78 77 | 02 21/7 74 77 47 | 0 18 02/66 99 66 | 08 00/4 97 63 49 | 0 18 02/69 00 69 | 030/8 80 99-495 | 08 00/1 02 03 06 | 08 00/3 99 99 99 | 04 51/14 08-3 33 | 08 00/5 44 77 55 | - |
| Hotline-Kosten in DM | 0,18/min | 0,12/Anruf | Standard | 0,12/Anruf | kostenlos | 0,12/Anruf | Standard | kostenlos | kostenlos | standard | kostenlos | keine Hotline |
| Ergonomie und Geschwindigkeit | [±] | [++] | [-] | [+] | [-] | [-] | [+] | [±] | [±] | [++] | [++] | [+] |
| Online-Fähigkeit | [-] | [+] | [+] | [+] | [+] | [±] | [-] | [+] | [-] | [+] | [±] | [-] |
[++] sehr gut [+] gut [±] zufrieden stellend [-] schlecht [--] sehr schlecht + vorhanden - nicht vorhanden k. A. keine Angabe
| Institut | Bau Fi direkt | Interhyp AG | Hypotheken-Discount | Kredite Direkt | e-rate | creditweb | E-Loan |
| URL | www.bau-fi.de | www.interhyp.de | www.hypothekendiscount.de | www.kredite-direkt.de | www.e-rate.de | www.creditweb.de | www.e-loan.de |
| Mutterhaus bzw. Anzahl der Partner | Makler, k. A. | Marktplatz, ca. 26 | Makler, 4 | Makler, 4 | Marktplatz, ca. 21 | Marktplatz, ca. 50 | Marktplatz, k. A. |
| aktuelle Konditionen am 30. 6. | 5,82 / 5,98 | 5,92 / 6,08 | 6,17 / 6,35 | 5,98 / 6,15 | 5,93 / 6,10 | 5,98 / 6,15 | 5,85 / 6,01 |
| (200 000, 1 % Tilgung, 10a, 60 %) | (250 000 DM) | (ab 250 000 DM) | |||||
| Kreditbedingungen | |||||||
| Darlehenshöhe (in Mio DM) | 0,1 bis unbegrenzt | ab 0,05 | 0,1-1,5 | 0,1-1 | bankabhängig | ab 0,1: +0,15% | ab 0,1 |
| evtl. Zinszuschlag | < 0,2: +0,1% | ab 0,15: +0,1% | |||||
| ab 0,25 ohne Zuschlag | |||||||
| Zinsfestschreibung (Jahre) | 5-20 | 1 bis gesamte Laufzeit | 5-20 | 5-15 | 1-20 | 1-20 | 3-20, variabel |
| Beleihungsgrenze (in % vom Beleihungswert) | 100 %, > 60 % +0,1% | bis 100 % | 90 % | 90 % | 80 % (in Ausnahme- | 100-110 % | 80 %-90 % |
| > 80 % +0,3% | (mit Zinszuschlägen) | > 60 %: +0,05-0,2 % | > 60 %: +0,1 % | fälllen 100 %), | > 60 %: +0,1 | ||
| > 60 % mit Zuschlag) | > 80 %: +0,2, > 90 %: +0,3 | ||||||
| Beleihungswert (% vom Kaufpreis/Objektwert) | 90 % | 90 % | 90 % | ca. 80 % | 90 % | 90 % | 85-88% |
| Disagio | + | + | + | + | + | + | - |
| Sondertilgungen (ST) (% der Darlehenssumme) | fest ohne Zuschlag, | + | 5000-10 000 p. a. | optional | bankabhängig | 5000 p. a. | bankabhängig |
| evtl. Zinszuschlag | variabel: +0,03 | frei | bankabhängig | ||||
| Eigenheimzulage als Tilgung | als ST | + | als ST | + | bankabhängig | + | evtuell als ST |
| KfW-Darlehen | - | bankabhängig | CO2, Junge Familie | Junge Familie | bankabhängig | - | - |
| Schätzkosten/Bearbeitungsgebühren | - | bankabhängig/- | -/- | -/- | bankabhängig | - | bankabhängig |
| Bereitstellungszins pro Monat | 0,25 % ab 3. Monat | bankabhängig | 0,25 % ab 4. Monat | 0,25 % ab 4. Monat | bankabhängig | 0,25 % ab 3. Monat | bankabhängig |
| Konditionenreservierung (Tage) | - | 1 Tag ab Zusage der Bank | 5-10 ab Eingang vollständiger Antrag | bankabhängig | bankabhängig | ab Zusage durch Kunde | bankabhängig |
| Internet-Optionen | |||||||
| tagesaktuelle Konditionen | + | + | + | + | + | + | bankabhängig |
| Online-Finanzierungsberechnung mit indivividuellen Angaben/auch offline | in Vorbereitung | + /- | + /- | nur monatl. Belastung / - | + /- | + /- | im Antrag / - |
| Ergebnisse speicherbar | in Vorbereitung | - | - | - | + | - | - |
| weitere Rechenmodule | - | max. Kaufpreis, Vergleichsrechner | Angebotsvergleich, Restschuldberechnung u. a. | Vergleichsrechner | Mietrechner, max. Kaufpreis, u. a. | Zinsrechner | max. Kaufpreis, u. a. |
| anonyme Online-Anfrage | - | - | - | - | + | - | - |
| Online-Kreditantrag | - | + | - | - | + | - | + |
| Verschlüsselung | - | + | - | - | + | + | + |
| Antwort online | - | - | - | - | + | - | - |
| Basisinfos, Glossar | - | + / + | + / + | - /- | + / + | - / + | + / + |
| Immobilienbörse | - | - | - | - | Dt. Immobilienbörse | - | - |
| Konditionen-Abo (E-Mail) | - | + | - | + | in Vorbereitung | + | + |
| Besonderheiten | - | Statusmonitor | Zins per SMS | - | Übersicht staatliche Förderung | Zinssätze per WAP- Handy, Newsletter | - |
| Beratung telefonisch/per Chat | + / - | + / - | + / - | + / - | + / - | + / - | + / - |
| Hotline | 06 11/3 34 41 23 | 0 18 03/33 66 96 | 06 21/12 99 20 | 0 40/49 22 23 26 | 02 21/9 54 73-0 | 06 11/9 00 9-4 44 , Fax -4 45 | 01 80/53 56 26 44 |
| Hotline-Kosten in DM | Standard | 0,18/min | Standard | Standard | Standard | Standard | 0,24/min |
| Ergonomie und Geschwindigkeit | [+] | [+] | [+] | [+] | - | + | + |
| Online-Fähigkeit | [--] | [+] | [±] | [--] | + | - | + |
[++] sehr gut [+] gut [±] zufrieden stellend [-] schlecht [--] sehr schlecht + vorhanden - nicht vorhanden k. A. keine Angabe
Auflassungsvormerkung: sichert den Anspruch auf Übertragung des
Eigentums und kündigt (durch Eintragung in Abt. II des Grundbuches) den
noch nicht vollzogenen Eigentumswechsel an. Eine Auflassungsvormerkung schützt
den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt
zum Beispiel an eine weitere Person verkauft oder mit Grundpfandrechten belastet.
Damnum, Disagio: Zinsvorauszahlung, die vom Darlehensnominalbetrag abgezogen
wird und damit den auszuzahlenden Darlehensbetrag, aber auch den Nominalzins
mindert. Für Eigennutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht. Kapitalanleger
können es jedoch als Werbungskosten (ein Disagio gehört zu den Geldbeschaffungskosten)
absetzen.
Effektivzins: Um verschiedene Angebote besser vergleichen zu können, ist den Banken die Angabe eines anfänglichen effektiven Jahreszinses nach der Preisangabenverordnung im Darlehensvertrag vorgeschrieben. Der Effektivzins berücksichtigt folgende Konditionenbestandteile: Nominalzinssatz, Auszahlungskurs, Zinsfestschreibunszeit, Tilgungssatz, -verrechnung, Tilgungsfreijahre, Ratenzahlungsweise, Verwaltungskosten, Bearbeitungskosten und Disagioverteilung. Nicht im Effektivzins enthalten sind Bereitstellungszinsen und Schätzkosten.
Ertragswert einer Immobilie: Für Kapitalanleger interessant. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Jahresreinertrag (vereinfacht: Jahresnettomiete - Bewirtschaftungskosten) multipliziert mit einem Faktor, welcher von der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem gewünschten Zinsertrag abhängig ist.
Exposé: Kurzbeschreibung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung.
Konditionen: Darlehensbedingungen. Die wichtigsten Konditionenbestandteile sind: Nominalzins, Auszahlungskurs, Zins, Festschreibung, (anfänglicher) Tilgungssatz, -beginn, -verrechnung, Zahlungsweise, Bereitstellungszins, Schätzkosten, Bearbeitungskosten und Sicherheiten.
Nichtabnahmeentschädigung: Entschädigung, die die Bank vom Kunden verlangt, falls dieser ein vertraglich vereinbartes Darlehen nicht oder nicht vollständig abnimmt.
Pfandbriefe: Festverzinsliche Wertpapiere, die von privaten Hypothekenbanken, Landesbanken und Girozentralen ausgegeben werden. Sie dienen der Finanzierung von Grundschuldkrediten. Gesetzlich ist geregelt, dass der Nennwert der umlaufenden Pfandbriefe stets durch Hypotheken oder Grundschulden von wenigstens gleicher Höhe und gleichem Zinsertrag gedeckt ist.
Vorfälligkeitsentschädigung: Entschädigung, die die Bank bei der vorzeitigen Rückzahlung eines festverzinsten Darlehens vom Kunden verlangt.
Anders als dargestellt wird im Effektivzins, den die Quelle Bausparkasse für den sogenannten BaufiQuick-Kredit angibt, die Abschlussgebühr doch berücksichtigt. Ursache für das Missverständnis war der Passus `Die Abschlussgebühr für den Bausparvertrag in Höhe von 1,6 % ist zusätzlich zu begleichen´ im uns übersandten Angebot.
Autor: Ralph Altmann
Auszug aus c't-Magazin 15/00 S.164
© Heinz Heise Verlag
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